¿Qué cambia para las propiedades horizontales afectadas?

Una de las principales novedades del Decreto 1423 de 2026 es la flexibilización temporal de algunos mecanismos financieros y administrativos de las copropiedades.

Flexibilización del Fondo de Imprevistos

Durante la vigencia de las medidas, el Fondo de Imprevistos podrá utilizarse excepcionalmente para atender diferentes necesidades relacionadas con la emergencia.

Además de las actividades de reparación, rehabilitación, reforzamiento o reconstrucción de las zonas comunes, los recursos podrán destinarse a:

• Gastos operativos habituales de la copropiedad.
• Estudios y diagnósticos técnicos.
• Remoción de escombros.
• Gestiones relacionadas con las aseguradoras.
• Actividades necesarias para atender los daños ocasionados por el sismo.

El decreto también establece reglas especiales para autorizar el uso de estos recursos.

Cuando existe Consejo de Administración, el administrador podrá disponer del Fondo de Imprevistos previa autorización de este órgano.

Cuando no existe Consejo de Administración, el administrador podrá utilizar inicialmente hasta el 50 % del fondo. Para disponer del porcentaje restante será necesario contar con la autorización de la Asamblea de Propietarios, salvo que exista un riesgo cierto e inmediato para la vida, la seguridad o la estabilidad de la edificación.

En todos los casos, el administrador deberá realizar la correspondiente rendición de cuentas ante la Asamblea y ante el Revisor Fiscal, cuando exista.

Expensas comunes: nuevas reglas para los pagos

El Decreto 1423 también contempla medidas especiales relacionadas con las cuotas de administración, buscando reducir temporalmente la presión económica sobre los copropietarios y facilitar la recuperación de las edificaciones.

Cuotas extraordinarias

La Asamblea de Propietarios podrá aprobar planes especiales de pago destinados a financiar actividades de rehabilitación, reparación, reforzamiento o reconstrucción.

Estos planes deberán establecerse procurando mantener la sostenibilidad financiera de la copropiedad.

Cuotas ordinarias

Durante la vigencia de las medidas y por un periodo de hasta dos años, los propietarios podrán realizar el pago de las cuotas ordinarias dentro del mismo mes en que estas se causen, sin que ello genere intereses de mora, recargos o sanciones.

Esta disposición busca brindar un margen adicional a los propietarios afectados por las consecuencias económicas del sismo.

Asambleas de propietarios: presencial, virtual o mixta

Otra de las medidas especiales se relaciona con la forma en que pueden desarrollarse las Asambleas de Propietarios.

Durante el periodo de aplicación del decreto, las reuniones podrán realizarse de manera:

• Presencial.
• Virtual.
• Mixta.

Cuando se utilicen medios digitales, la plataforma deberá permitir garantizar aspectos esenciales del proceso, como:

• Identificación de los asistentes.
• Participación y deliberación en tiempo real.
• Verificación de los coeficientes de copropiedad.
• Registro y trazabilidad de las votaciones.

¿Se modifican los quórums?

Aunque el decreto flexibiliza determinados procedimientos relacionados con las decisiones sobre obras de rehabilitación, reparación, reforzamiento y reconstrucción, no significa que desaparezcan las reglas de quórum y mayorías establecidas por la Ley 675 de 2001.

Las mayorías calificadas continúan siendo exigibles cuando la legislación así lo establece, incluyendo aquellos casos en los que se requiere el 70 % de los coeficientes de copropiedad.

Por lo tanto, la flexibilización busca agilizar determinados procesos de recuperación, pero no elimina las garantías de participación y decisión de los propietarios.

¿A qué municipios y propiedades horizontales aplica el Decreto 1423?

Este es uno de los aspectos más importantes que deben tener en cuenta administradores y copropietarios.

No basta con que una propiedad horizontal se encuentre ubicada en un departamento incluido dentro de la declaratoria de emergencia.

El artículo 2 del Decreto 1423 establece que sus medidas se aplican dentro del ámbito territorial definido por el Decreto 1261 de 2026, posteriormente modificado por el Decreto 1348 de 2026, y respecto de personas, contratos o inmuebles cuya afectación directa por el sismo haya sido acreditada oficialmente.

¿Qué estableció el Decreto 1261 de 2026?

El Decreto 1261 determinó inicialmente el ámbito territorial teniendo como referencia, entre otros elementos, los municipios incluidos en el Reporte Situacional No. 36 de la Sala de Crisis de la Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres (UNGRD), con corte a las 12:30 p. m. del 19 de agosto de 2026.

También contempló la posibilidad de incluir posteriormente otros municipios cuando pudiera demostrarse una afectación concreta ocasionada por el mismo sismo.

Actualización mediante el Decreto 1348 de 2026

Posteriormente, el Decreto 1348 de 2026 actualizó el ámbito territorial tomando como referencia el Reporte Situacional No. 54 de la UNGRD, con corte a las 6:30 a. m. del 28 de agosto de 2026.

De acuerdo con esta actualización, se reportaron 496 municipios con afectación directa, se incorporaron los departamentos de Caquetá y Santander y se excluyó Putumayo, al establecerse que las afectaciones allí reportadas no tenían como causa el terremoto.

¿Qué debe verificar una copropiedad?

En consecuencia, para determinar si una propiedad horizontal puede acogerse a las medidas especiales del Decreto 1423, no es suficiente con revisar únicamente el departamento o municipio donde se encuentra ubicada.

Se deben verificar, como mínimo, dos condiciones:

1. Ámbito territorial: que el municipio esté comprendido dentro de los reportes oficiales de la UNGRD o haya sido posteriormente incorporado mediante la acreditación correspondiente.

2. Afectación concreta: que exista una afectación directa de la copropiedad, inmueble, contrato o persona que pueda ser atribuida al sismo y que haya sido acreditada conforme a las disposiciones aplicables.

Por ejemplo, el hecho de que una propiedad horizontal se encuentre ubicada en el Valle del Cauca no significa automáticamente que pueda acogerse a todas las medidas del Decreto 1423. La ubicación geográfica, por sí sola, no es suficiente.

El propio decreto establece que las medidas no pueden aplicarse de manera generalizada únicamente por encontrarse dentro de un municipio incluido en la declaratoria de emergencia.

¿Por qué es importante conocer estas medidas?

El Decreto 1423 de 2026 representa un régimen excepcional que busca brindar herramientas adicionales a las propiedades horizontales afectadas por el sismo para enfrentar los procesos de recuperación.

La flexibilización temporal del Fondo de Imprevistos, las alternativas para el manejo de las expensas comunes, las modalidades para realizar Asambleas de Propietarios y las disposiciones relacionadas con las obras de recuperación pueden facilitar la toma de decisiones y la atención de las necesidades más urgentes de las copropiedades.

Sin embargo, cada propiedad horizontal debe verificar previamente si cumple las condiciones territoriales y de afectación exigidas por la norma, así como las reglas específicas aplicables a cada decisión.

La correcta interpretación y aplicación de estas medidas resulta especialmente importante para los administradores, Consejos de Administración, Revisores Fiscales y propietarios, ya que se trata de disposiciones extraordinarias y de carácter temporal.

Importante: la aplicación de estas medidas depende de las condiciones específicas establecidas en el Decreto 1423 de 2026 y de las normas que lo desarrollan o complementan. Antes de tomar decisiones administrativas, financieras o jurídicas, se recomienda verificar la situación particular de la copropiedad y el alcance de las disposiciones vigentes.