El "Síndrome del Patrón": Cuando los Consejos de Administración se Extralimitan con la Vigilancia Privada

Que el consejo de administración dé órdenes directas a los vigilantes viola la normativa de propiedad horizontal y de seguridad privada. Las consecuencias incluyen la extralimitación de funciones, sanciones legales para la copropiedad y el riesgo de que la empresa de vigilancia quede eximida de responsabilidad ante cualquier incidente. En la Ley 675 de 2001 (que regula la propiedad horizontal), la jerarquía y las responsabilidades están estrictamente definidas:

El Administrador es el único jefe operativo: Según los principios de esta ley, el consejo de administración tiene funciones orientativas y de control sobre el presupuesto o el reglamento, pero no debe coadministrar ni dar órdenes directas a los contratistas o empleados de la copropiedad. Todo el personal de vigilancia, aseo, mantenimientos y administración es responsabilidad exclusiva del administrador. 
La empresa de seguridad es independiente. Los vigilantes pertenecen a una empresa externa regulada por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. Dar órdenes operativas o cambiar sus procedimientos de seguridad vulnera su esquema de trabajo. 
Riesgos legales y operativos: Si un consejero ordena a un vigilante y esto deriva en un problema (como una lesión, un daño material o una vulneración a la libre movilidad del residente), la empresa de seguridad puede declinar su responsabilidad civil, dejando a la copropiedad expuesta a demandas.El canal adecuado para cualquier ajuste o instrucción es que el consejo informe al administrador, y este, a su vez, lo gestione directamente con el supervisor o jefe de seguridad de la empresa contratada.

El Teléfono Roto de la Autoridad

Para entender el error, hay que remitirse a la estructura orgánica que dicta la ley (como la Ley 675 de 2001 en Colombia, o sus equivalentes en América Latina).

• El Consejo de Administración es un órgano colegiado y administrativo. Su función es dictar políticas, aprobar presupuestos y velar por el cumplimiento del reglamento. No tiene funciones de ejecución directa.

• El Administrador es el representante legal y el único jefe inmediato de los contratistas y empleados de la copropiedad.

• La Empresa de Vigilancia es un tercero contratado que responde a un protocolo previamente pactado, supervisado directamente por la administración.

• Regla de oro: El consejo de administración le da directrices al administrador; el administrador le da instrucciones a la empresa de vigilancia; y la empresa de vigilancia le da órdenes a sus vigilantes. Cualquier línea directa entre un consejero y un vigilante rompe la cadena de mando.

Los Peligros de Dar Órdenes "A Dedo"

Cuando un consejero —o el consejo en pleno— se salta los canales oficiales y da órdenes directas al personal de seguridad, abre una caja de Pandora de consecuencias legales:

1. Subordinación laboral (El riesgo del "vínculo laboral"): Si un miembro del consejo imparte órdenes directas, horarios o llamados de atención a un vigilante, la empresa de seguridad puede alegar una ruptura del contrato de prestación de servicios, o el mismo vigilante podría demandar a la copropiedad exigiendo un vínculo laboral directo por subordinación.

2. Vicios en el servicio y vulneración de derechos: Un vigilante presionado por un consejero puede cometer abusos, como impedir el ingreso de un propietario con las expensas atrasadas (lo cual es ilegal y vulnera el derecho a la locomoción y la dignidad). La responsabilidad civil y penal de esa actuación recaerá sobre la copropiedad y, solidariamente, sobre el consejero que dio la orden.

3. Erosión de la autoridad del administrador: Al puentear al administrador, se desautoriza su gestión, generando un caos administrativo donde el personal de seguridad no sabe a quién obedecer.

¿Qué dice la norma y cómo evitarlo?

La jurisprudencia es clara: las decisiones del consejo se toman en actas y se ejecutan a través de la administración. Un miembro del consejo, de manera individual, tiene exactamente el mismo poder frente a un vigilante que cualquier otro residente: ninguno.

Conclusión

El rol de consejero es de alta responsabilidad, pero no otorga un título de "jefe supremo" del edificio o conjunto. La seguridad y la armonía de la propiedad horizontal dependen del respeto estricto a las funciones de cada renglón de la copropiedad.

Para que la vigilancia privada funcione como un reloj, los manuales de funciones deben ser claros, y los miembros del consejo deben recordar que su mejor herramienta no es la orden verbal e impulsiva, sino el conducto regular y el acta escrita.